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《港湾商业观察》李镭　　拥有知名品牌牛栏山二锅头的顺鑫农业(000860.SZ)，最近宣布要剥离房地产业务。　　日前，顺鑫农业发布公告称，为聚焦主业发展，公司拟剥离房地产业务，拟在北京产权交易所公开挂牌转让全资子公司顺鑫佳宇100%股权。　　公告显示，顺鑫佳宇为顺鑫农业全资子公司，主营业务为房地产开发，计划通过在北京产权交易所挂牌的方式公开转让顺鑫佳宇100%的股权，按照评估结果确定挂牌价格为30.98亿元。　　01　　去房地产业务　　公告表示，若公开挂牌期间未能征集到意向受让方，顺鑫农业将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌，经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，顺鑫农业控股股东顺鑫控股或其指定关联方，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。　　公开资料显示，早在2006年，顺鑫佳宇就涉足房地产业务，其后取得盈利。然后，近些年来看，房地产业务对顺鑫农业而言负作用颇大。2020年-2022年，顺鑫佳宇实现净利润分别亏损5.34亿元、3.81亿元和8.42亿元。　　截至2023年5月31日，经资产基础法评估，顺鑫佳宇期末账面价值总资产45.4亿元，负债10.9亿元，净资产34.5亿元；对应净资产评估价值为30.98亿元(综合减值率10.16%)。2023年1-5月顺鑫佳宇实现营收12.0亿元，净利润3.4亿元，剔除母公司资产处置收益5.1亿元后，净亏损约1.7亿元。2022年顺鑫佳宇亏损-8.4亿元，对公司利润端影响较大(2022年顺鑫农业实现归母净利润-6.7亿元)。　　著名经济学家宋清辉告诉《港湾商业观察》，虽然顺鑫农业早期尝到了房地产的甜头，但近些年来看，显然对公司发展层面的负作用明显，眼下及时剥离房地产业务对公司而言是一个好的选择，这样可以聚焦于白酒主业。　　财通证券在6月30日发布的研报认为，顺鑫佳宇作为公司地产业务主要主体，如顺利交易，顺鑫佳宇有望不再纳入公司合并报表，符合公司聚焦主业发展发展战略。公司2023年4月投入20.0亿元收购顺鑫佳宇2栋商务楼宇资产，推动改善顺鑫佳宇资产负债结构。2023年5月公司将49.7亿元的债权转为对顺鑫佳宇增资，计入资本公积(不增加注册资本)。此次公开挂牌，北交所首次挂牌转让价格为31.0亿元。如首次挂牌期间未征集到符合条件的意向受让方，将依法依规在不低于评估结果90％的范围内设定新的转让底价重新挂牌。　　“如二次挂牌仍未能征集到符合条件的意向受让方，将依循前述价格调整原则确定新的转让底价后再次重新挂牌，依此类推并力促本次交易在首次挂牌后12个月内完成。如果经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方，公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方(避免国有资产流失)，将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。此次地产业务剥离存在受让保底，公司未来将进一步聚焦白酒主业，符合长远发展规划。”　　如外界所观察的那样，在转让房地产业务的同时，顺鑫农业的主业颓势明显。　　02　　牛栏山白酒主业承压　　2022年，顺鑫农业实现营业收入116.78亿元，比上年同期减少21.46%，实现归属于上市公司股东的净利润-6.73亿元，比上年同期减少758.08%。这是公司上市以来首次亏损。具体来看，顺鑫农业白酒业务实现收入为81.09亿元，同比下滑20.70%。从产品品类来看，高档酒和低档酒收入分别同比下滑36.22%和22.71%。主力产品“白牛二”(42度牛栏山陈酿酒)销售量同比大幅下滑24.4%。白酒产量和销量分别同比下滑9.14%、24.40%，库存量则同比增长199.10%。　　山西证券指出，22年疫情下(主要是北京地区)消费场景受损，高档酒销量承压较重；低档酒受新国标及竞争格局影响，亦有所承压；同时二季度新品金标陈酿逐步推广，在江苏、广东、安徽、新疆等地区表现亮眼，实现销量1.1万千升，在其助力下中档酒营收表现相对亮眼。22年公司猪肉业务(养殖+屠宰)实现收入27.23亿元，同比减少24.40%，生猪价格承压拖累猪肉板块盈利水平。总体而言，白酒和猪肉业务仍然是公司主要的两个业务板块，占比公司全年营业收入分别为69.44%/23.32%，同比-5.88%/+5.52%。　　2023年一季度，顺鑫农业实现营收约40.88亿元，同比增加4.63%；归属于上市公司股东的净利润约3.28亿元，同比增加214.4%。　　财通证券认为，随消费场景复苏，公司基本产品白牛二销售有望在基地市场北京及省外市场逐步回暖。同时公司持续聚焦以“陈酿”“金标”为核心的光瓶酒“双轮驱动”战略，2023年计划销售500万箱、2025年力争完成1500万箱。随着金标陈酿白酒推广铺市，公司产品结构有望持续升级，带动公司业绩在低基数下有望实现较快增长，支撑公司未来业绩增长。预计公司2023-2025年实现营业收入137.9/158.8/179.5亿元，归母净利润6.1/8.7/11.6亿元，对应PE为41.9/29.6/22.1倍，维持“增持”评级。(港湾财经出品)